解析上海办公楼租金趋势

[发布时间:]2017-10-16 13:15:08 [编辑]仲量联行 [人气]1505

作为上海办公楼租赁市场毋庸置疑的引领者，仲量联行于近日举办了同业分享会，多位本土商业地产业界同仁应邀莅临仲量联行上海新办公室。在分享会上，我们对于上海办公楼市场的租金走势进行了分析，详细介绍了沪上各商圈的主要办公楼项目；前瞻性的观点与互动碰撞带来启迪与思考，亦彰显了我们致力于与业界同仁携手共进、尽享先机的愿景。 

　　

       经历了5-6年的持续上升期，上海办公楼市场迎来高位盘整。仲量联行上海研究部数据显示，今年一季度上海中央商务区内四个项目竣工，建筑面积共计约528,600平方米，非中央商务区七个项目竣工，建筑面积共计约442,000平方米。大量新增供应导致中央商务区和非中央商务区空置率均有所上升。

　　然而办公楼市场的租金水平并非呈单一走势，不同区域租金走势趋于分化：虽然短期供应大增，浦东中央商务区在强劲需求的支撑下，租金仍维持高位整固；浦西中央商务区则在非中央商务区的冲击下，面临租户外迁的现状，租金短期承压，呈下降趋势；以北外滩、火车站为代表的新兴商务区随着高品质办公楼的入市，受到更多优质租户的青睐，商务氛围渐成气候。

　　浦东中央商务区

　　强劲需求支撑租金平稳

　　不能否认的是，目前浦东中央商务区办公楼市场也面临较大供应量的冲击。不过，得益于我国金融制度改革的市场机遇，来自国内金融业强劲的租赁需求令浦东中央商务区办公楼租金水平保持稳定，新建成的办公楼项目满足了租户对办公升级和扩张的需求。

　　仲量联行上海商业地产部总监张静指出，目前国内金融机构是浦东中央商务区承租主力，其中保险机构旗下资产管理公司的风生水起催生了大量扩租需求，例如近期仲量联行协助中国人保资产管理有限公司在浦东世纪汇广场租赁7,500平方米；此外，大量城市商业银行进入上海是另一重要的新增需求，这些城商行一般聚焦公司业务，需要在上海这个全国金融中心设立其门户，对于它们来说陆家嘴中央商务区是其不二选择。

　　仲量联行研究显示，在2018年至2021年，浦东中央商务区的年平均新增供应不到5万平方米。在强劲需求的支撑下，浦东中央商务区虽然短期内承压，但租金水平依然保持稳定，高位盘整后有望在短期内重新走出上升趋势。

      浦西中央商务区

　　租户外移导致租金承压

　　相比之下，浦西中央商务区短期内承压相对明显，不仅新增供应带来空置率的上升，租户外迁的趋势更令业主倍感压力。

　　仲量联行上海研究部总监姚耀指出：“内资专业服务业企业是浦西中央商务区的主要需求来源，但快速发展的非中央商务区将会对浦西中央商务区构成压力。”

由于北外滩、火车站等近年来快速崛起的非中央商务区都位于浦西，与南京西路、淮海路等传统的浦西中央商务区相距不过几站地铁的路程，而针对主力租户的租金却可便宜4-5元/平方米/天，无疑对很多租户吸引力巨大，浦西传统中央商务区租户需求外移的现象较为明显。姚耀表示，近年来浦西核心商务区主要租户的类型也有所变化，从以前的外资企业为主转变为以国内律所为代表的专业服务类企业、内外资零售、快消企业总部，以及新兴崛起的以互联网、游戏、科技金融为主的科技类企业。

在这种趋势下，浦西中央商务区租金承压明显。仲量联行数据显示，今年一季度浦西中央商务区租金环比下跌0.2%，同比下跌2.1%，为9.7元/平方米/天。不过，姚耀认为，这一下跌趋势将会随着2018年后供应量的减少而结束，届时租金有望止跌回升。

　   新兴中央商务区

　　势头强劲租金保持上涨

　　纵观整个上海办公楼市场，目前表现最为抢眼的当属以北外滩、火车站板块为代表的新兴中央商务区。随着星荟中心（北外滩）等一批高品质办公楼的入市，这些区域的商务氛围渐入佳境，并得到越来越多租户的认可。

　　姚耀指出，几年前这些新兴商务区的租户还以承租能力低、接触客户相对较少的企业为主，例如物流、贸易等，而现在租户类型开始出现一些变化，以媒体、国内律所等为代表。新兴商务区近年来入市的办公楼的品质越来越高，交通更为便利、配套也更佳完善。随着优质租户的纷纷入驻，商务氛围也渐成气候，这种良性循环也会吸引更多优质租户前往。（来源：仲量联行）