联合办公运营商持续推升上海办公楼需求
[发布时间:]2018-7-16 13:53:21 [编辑]网络 [人气]1338
日前，仲量联行发布《2018年第二季度上海房地产市场回顾》，从办公楼、住宅、零售、产业园区、物流、酒店多个细分领域总结、分析刚刚过去的二季度上海房地产市场。 楼市进入下半场，数据显示上海办公楼租赁需求依然活跃，中央商务区内租金小幅上涨。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“联合办公的积极扩张，以及科技新媒体和金融服务业企业的需求，持续支撑整体办公楼市场。”零售物业业主通过吸引多样化的租户，以期增加购物中心的社交功能体验。物流方面，制造业公司的强劲需求推动本季度的吸纳量。由于供应量增加使部分积压的需求被释放，本季度住宅销售复苏反弹。零售物业交易量保持庞大，投资者继续从表现欠佳的零售资产中寻求增值机会。 办公楼 市场空置面积减少，中央商务区业主心态改善。在本季度，甲级办公楼净吸纳量达355,000平方米，其中三分之一来自中央商务区。仲量联行上海商业地产部总监张静指出：“联合办公运营商在浦东和浦西的中央商务区内持续扩张，为市场持续注入动力。”在非中央商务区，除联合办公的扩张外，科技新媒体类和制造业企业是办公需求的主要驱动因素。 七个新项目竣工，新增454,597平方米。中央商务区没有新项目竣工，空置率下降1.7个百分点至10.8%。非中央商务区两个位于浦东的新项目和五个浦西的新项目竣工入市，空置率上升2.4个百分点至26.1%。若干新兴非中央商务区板块，如徐汇滨江、前滩和大连路，随着新项目的入市租赁势头有所改善。例如，徐汇滨江吸引了寻求升级和扩张机会的科技新媒体类公司的强劲需求。 中央商务区租金环比上涨0.5%。经过了一年的租金调整后，中央商务区租金已趋于稳定， 2018年第一季度租金环比上涨0.2%，第二季度上涨0.5%。物业品质较旧的甲级办公楼，因公司搬迁至非中心商务区而腾出的面积被重新填满，此类业主心态有所改善。在非中央商务区，租金环比上涨0.7%。诸如北外滩和虹桥商务区等成熟板块租金上涨显著，而在新兴区域中，以前滩为例，目前仍只有小部分项目竣工，租金保持平稳。 销售型办公楼 上海优质销售型办公楼销量继续保持低位。2018年第二季度，上海优质销售型办公楼总销售面积共计96,954平方米，同比下降39.7%。销售量较低的原因一方面是可售物业存量有限，另一方面融资渠道的收紧增加了投资客和自用买家的融资难度。第二季度主要的成交仍然集中在虹桥商务枢纽，该区域稳定的需求使得售价环比上涨1.0%，整体市场售价环比上涨0.4%。预计2019年将有大量新增项目开盘，从而刺激市场的购买需求，交易量将有望增涨。 产业园区 科技新媒体企业快速扩张，租赁势头保持强劲。三个项目竣工交付，分别位于漕河泾和张江，共为市场新增134,100平方米。鉴于本季度新项目的高预租率，本季度市场整体空置率环比下降0.8百分点至13.2%。 租金持续上涨。产业园区平均租金环比上涨0.8%至人民币4.4元每天每平方米。尤其在诸如漕河泾和张江的核心产业园区，办公面积扩张及整合的需求活跃，其中尤以科技新媒体行业的新增需求为甚。例如：总部位于北京的科技类独角兽企业今日头条，在漕河泾园区租赁了科技绿洲三期一整栋约33,000平方米的办公楼，以满足其扩张及升级办公空间的需求。 零售 业主继续寻找个性租户以期增加客流量。由默林娱乐运营的小猪佩奇室内主题乐园将于LCM置汇旭辉广场开业，呈现出当前新社区型购物中心以大规模儿童概念消费吸引客流的趋势。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思(James Hawkey)指出：“例如书店等文化类租户将运动健身品牌引入其中，已成为购物中心产品差异化，与特定消费群体建立忠诚度的一种有利方式。“由于获得资本支持，休闲餐饮品牌纷纷入驻主要购物中心的核心位置。奈雪之茶分别在宏伊国际广场和长风大悦城承租大面积铺位。此外，业主继续签约家居品牌和汇聚众多品牌的特色集合店，以便使产品供应更加多样化并增加消费者的驻留时间。 一个核心区项目和三个非核心区项目入市，总计建筑面积23.4万平方米。外滩中央于南京东路开业，融入众多运动和文化主题。非核心区域内，普陀长风大悦城翻新完工，成为定位白领女性和家庭的购物中心及社交胜地。张江绿地缤纷城开业侧重科技、运动和时尚。长宁区的社区型购物中心申亚珺悦广场也于本季开业。受南京东路和徐家汇现有项目的租户调整影响，核心区域空置率微幅上浮至10.2%。而非核心区域空置率稳定在9.6%，闵行区和长宁区显著的吸纳量被诸如虹口等一些区域高企的空置率所抵消。 租金增长复苏。核心区域零售市场首层租金同比上涨1.8%至人民币52.0元每天每平方米，非核心区域首层租金同比上涨2.5%至人民币20.4元每天每平方米。核心区域的租金增长主要受到南京东路所驱动，而闵行区则支撑起非核心区域的租金增长。 物流 本季度净吸纳量达56,000平方米。仲量联行中国区工业部总监司徒艺(Stuart Ross)指出，“由于上海东区市场空置面积较为集中，本季度东区市场贡献了主要的净吸纳量。”相对而言，上海西区市场几乎没有可租赁空间，因此季内的吸纳有限。第三方物流和制造业企业是本季度
日前，仲量联行发布《2018年第二季度上海房地产市场回顾》，从办公楼、住宅、零售、产业园区、物流、酒店多个细分领域总结、分析刚刚过去的二季度上海房地产市场。
楼市进入下半场，数据显示上海办公楼租赁需求依然活跃，中央商务区内租金小幅上涨。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“联合办公的积极扩张，以及科技新媒体和金融服务业企业的需求，持续支撑整体办公楼市场。”零售物业业主通过吸引多样化的租户，以期增加购物中心的社交功能体验。物流方面，制造业公司的强劲需求推动本季度的吸纳量。由于供应量增加使部分积压的需求被释放，本季度住宅销售复苏反弹。零售物业交易量保持庞大，投资者继续从表现欠佳的零售资产中寻求增值机会。
办公楼
市场空置面积减少，中央商务区业主心态改善。在本季度，甲级办公楼净吸纳量达355,000平方米，其中三分之一来自中央商务区。仲量联行上海商业地产部总监张静指出：“联合办公运营商在浦东和浦西的中央商务区内持续扩张，为市场持续注入动力。”在非中央商务区，除联合办公的扩张外，科技新媒体类和制造业企业是办公需求的主要驱动因素。
七个新项目竣工，新增454,597平方米。中央商务区没有新项目竣工，空置率下降1.7个百分点至10.8%。非中央商务区两个位于浦东的新项目和五个浦西的新项目竣工入市，空置率上升2.4个百分点至26.1%。若干新兴非中央商务区板块，如徐汇滨江、前滩和大连路，随着新项目的入市租赁势头有所改善。例如，徐汇滨江吸引了寻求升级和扩张机会的科技新媒体类公司的强劲需求。
中央商务区租金环比上涨0.5%。经过了一年的租金调整后，中央商务区租金已趋于稳定， 2018年第一季度租金环比上涨0.2%，第二季度上涨0.5%。物业品质较旧的甲级办公楼，因公司搬迁至非中心商务区而腾出的面积被重新填满，此类业主心态有所改善。在非中央商务区，租金环比上涨0.7%。诸如北外滩和虹桥商务区等成熟板块租金上涨显著，而在新兴区域中，以前滩为例，目前仍只有小部分项目竣工，租金保持平稳。
销售型办公楼
上海优质销售型办公楼销量继续保持低位。2018年第二季度，上海优质销售型办公楼总销售面积共计96,954平方米，同比下降39.7%。销售量较低的原因一方面是可售物业存量有限，另一方面融资渠道的收紧增加了投资客和自用买家的融资难度。第二季度主要的成交仍然集中在虹桥商务枢纽，该区域稳定的需求使得售价环比上涨1.0%，整体市场售价环比上涨0.4%。预计2019年将有大量新增项目开盘，从而刺激市场的购买需求，交易量将有望增涨。
产业园区
科技新媒体企业快速扩张，租赁势头保持强劲。三个项目竣工交付，分别位于漕河泾和张江，共为市场新增134,100平方米。鉴于本季度新项目的高预租率，本季度市场整体空置率环比下降0.8百分点至13.2%。
租金持续上涨。产业园区平均租金环比上涨0.8%至人民币4.4元每天每平方米。尤其在诸如漕河泾和张江的核心产业园区，办公面积扩张及整合的需求活跃，其中尤以科技新媒体行业的新增需求为甚。例如：总部位于北京的科技类独角兽企业今日头条，在漕河泾园区租赁了科技绿洲三期一整栋约33,000平方米的办公楼，以满足其扩张及升级办公空间的需求。
零售
业主继续寻找个性租户以期增加客流量。由默林娱乐运营的小猪佩奇室内主题乐园将于LCM置汇旭辉广场开业，呈现出当前新社区型购物中心以大规模儿童概念消费吸引客流的趋势。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思(James Hawkey)指出：“例如书店等文化类租户将运动健身品牌引入其中，已成为购物中心产品差异化，与特定消费群体建立忠诚度的一种有利方式。“由于获得资本支持，休闲餐饮品牌纷纷入驻主要购物中心的核心位置。奈雪之茶分别在宏伊国际广场和长风大悦城承租大面积铺位。此外，业主继续签约家居品牌和汇聚众多品牌的特色集合店，以便使产品供应更加多样化并增加消费者的驻留时间。
一个核心区项目和三个非核心区项目入市，总计建筑面积23.4万平方米。外滩中央于南京东路开业，融入众多运动和文化主题。非核心区域内，普陀长风大悦城翻新完工，成为定位白领女性和家庭的购物中心及社交胜地。张江绿地缤纷城开业侧重科技、运动和时尚。长宁区的社区型购物中心申亚珺悦广场也于本季开业。受南京东路和徐家汇现有项目的租户调整影响，核心区域空置率微幅上浮至10.2%。而非核心区域空置率稳定在9.6%，闵行区和长宁区显著的吸纳量被诸如虹口等一些区域高企的空置率所抵消。
租金增长复苏。核心区域零售市场首层租金同比上涨1.8%至人民币52.0元每天每平方米，非核心区域首层租金同比上涨2.5%至人民币20.4元每天每平方米。核心区域的租金增长主要受到南京东路所驱动，而闵行区则支撑起非核心区域的租金增长。
物流
本季度净吸纳量达56,000平方米。仲量联行中国区工业部总监司徒艺(Stuart Ross)指出，“由于上海东区市场空置面积较为集中，本季度东区市场贡献了主要的净吸纳量。”相对而言，上海西区市场几乎没有可租赁空间，因此季内的吸纳有限。第三方物流和制造业企业是本季度