上海商业地产下半场看哪？数据告诉你不得不关注闸北
[发布时间:]2019-10-14 16:58:49 [编辑]tony [人气]4475
2019年10月11日，第一太平戴维斯发布2019年第三季度上海市场报告，回顾了全市一手商品住宅市场、租赁、写字楼市场和投资市场的交投情况，并对后市做了展望和预判。上海住宅销售市场一手商品住宅市场- 第三季度，上海新建商品住房新增供应约214万平方米，与上季度基本持平，同比则下降32.2%。- 一手商品住宅成交量共计约211万平方米，环比下降2.1%，同比下降8.2%。- 一手商品住宅成交均价环比小幅下跌3.1%，达到每平方米人民币52,300元，同比下降4.3%。一手高端公寓市场- 第三季度，上海一手高端公寓市场迎来22.3万平方米的新增供应，较第二季度整体供应翻升5倍有余。其中黄浦滨江、陆家嘴滨江、徐汇滨江等滨江区域迎来大量供应。- 一手高端公寓成交量共计约16.1万平方米，环比下降11.5%，同比下降49.1%。- 一手高端公寓价格指数较上季度同比上升3.1%，环比上升4.6%，平均成交价格达到人民币每平方米108,000元。住宅用地市场- 第三季度，上海共成交16块纯居住用地。成交占地面积共计89.2万平方米，可建面积共计126.5万平方米，平均成交楼面价约为人民币每平方米18,600元。闵行、金山、青浦、崇明等传统市郊区域住宅土地成交数量较大；中心城区方面，位于杨浦区新江湾社区的N091104单元B2-01地块以每平方米人民币52,500元楼面价拍出。此外，第三季度上海还有四块商住用地拍出，预计用于住宅的可建面积共计约23.7万平方米。- 租赁住宅用地方面，第三季度上海共成交五幅纯租赁用地，均以零溢价成交。可建面积共计约26.7万平方米。其中位于浦东北蔡及宝山祁连社区的地块楼面价较高，达到人民币每平方米7,200元以上。此外，9月拍出的张江“科学之门”综合体也包含了一部分规划为住宅租赁用途的物业。展望- 9月市场供应量大于销售量，“金九银十”过半，下半年随着开发商冲击业绩，预计销售量会进一步回暖。- 随着第三季度上海高端公寓市场大量供应的入市，需求端将得到有效释放；第四季度高端住宅市场成交量有望随之提振。- 受宏观市场及一手房供应充足影响，二手房挂牌量在三季度逐渐下降，预计后续挂牌量及价格大概率会呈现稳中有跌的趋势。上海住宅租赁市场- 全市平均空置率环比上涨0.4个百分点到15.3%，同比上涨1.8个百分点。? 服务式公寓空置率同比上涨0.2个百分点到17.3%；? 小业主公寓空置率同比上涨3.3个百分比到15.2%；? 别墅空置率则同比上升2.9个百分点至10.1%。- 第三季度全市平均租金为人民币每平方米每月205元，租金指数环比下跌0.8%，同比上涨1.1%。? 服务式公寓租金指数同比下跌0.7%，至人民币每平方米每月243.4元；? 小业主公寓租金同比上涨4.1%，至人民币每平方米每月185.1元；? 别墅租金同比下降0.2%至人民币每平方米每月157.5元。- 住宅租赁市场租客变化：? 家庭出行或短期来访亲友开始逐步考虑将服务式公寓作为酒店外的另一种选择；这一客群主要来自上海及周边城市，租住房型以两到三房为主，服务式公寓相较酒店更为便宜且更具灵活性。? 新建的高端公寓的时尚装修和都市豪宅气质也吸引了一类新群体的入住——头部网红主播；高端的软硬装及丰富的景观资源使网红直播时向粉丝投射出其奢侈生活方式。展望- 毗邻宝格丽酒店的宝格丽服务式公寓将于2019年第四季度开业，为市场带来143套可租单元；- 晶耀名邸第二及第三期将在第四季度开业，为市场带来618套可租单元；- 原计划于第三季度开业的馨乐庭古北服务式公寓推迟至第四季度开业，共计将会推出192套单元；- 阳光城静安睿湾服务式公寓在第三季度开始试营业并计划在第四季度正式开业，开业后将为市场带来217套新增供应。上海甲级写字楼市场核心商务区- 2019年第三季度，核心商务区两个全新写字楼项目入市：分别是位于浦东的佳兆业金融中心和北外滩来福士，合计为市场带来约22.7万平方米办公面积。截至季末，全市核心商务区甲级写字楼存量推升至920万平方米。- 季内净吸纳量共计约8.3万平方米，同比下降32%。至此，2019年前三个季度累计净吸纳量达27.9万平方米，较去年同期下滑52%。- 由于新项目去化较慢，核心商务区甲级写字楼平均空置率环比上升1.3个百分点至13.2%。- 持续的供过于求局面，加之需求放缓，迫使业主采取以价换量措施来保证出租率。三季度，核心商务区甲级写字楼租金指数环比再跌0.2%，至每平方米每天人民币8.95元。非核心商务区- 三季度，非核心商务区迎来上滨生活广场一个全新项目交付入市，为市场带来1.4万平方米新增供应，同时将非核心商务区甲级写字楼存量推升至420万平方米。- 由于新增供应体量有限，非核心商务区写字楼市场继续吸纳现有存量，尽管季内净吸纳量较去年同比来看依然下降32%。本季度，平均空置率环比下降1.1个百分点至28.8%；同期租金指数环比下跌0.7%，至每平方米每天人民币5.76元。展望- 预计今年第四季度上海甲级写字楼市场还将迎来约110万平方米新增供应（包括核心与非核心区域）。大量未来供应加之需求放缓将继续推升未来写字楼空置水平。- 由于业主倾向于提供更长的装修期等优惠举措来变相下调租金，因此预计未来市场平均写字楼面价将维稳，而实际有效租金将继续下行。- 尽管整体租赁市场情绪低迷，仍有一些例如游戏、数字（AI、5G、物联网）等新兴增长产业将为未来经济发展注入新动力，并衍生出办公空间需求。近期的一些来自新兴产业大面积租赁成交即为佐证。- 对于非核心写字楼项目而言，通达性仍是客户选址的关键考量因素之一。拥有良好通达优势的项目租赁情况明显优于通达性较低的项目。- 随着临港成为上海自贸区新片区，更多税收优惠政策将落地以吸引投资和人才落地。聚焦的重点产业包括集成电路、人工智能、生物医药、航空航天，以及智能制造等。世博版块特辑：经历约十年变迁后，如今的世博版块将充分发挥独特的资源优势，在十三五规划提出的“一区三带”规划中，以推进上海国际化大都市建设为目标，通过创新、转型引领城市未来，突出国际文化交流功能，集中发展集文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居于一体的标志性世界级城市中央活动区；并融合“三带”——打造现代服务业集聚带、高端文化产业发展带、世界一流滨水城市生活带，对标世界一流CBD建设服务标准，对照自贸试验区整体建设的要求，以及对接世博地区企业发展的需求。第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事及主管郑廷俊表示：“世博整体规划分为五大不同功能及发展重心的子版块，每一版块皆各具特色。第一太平戴维斯深耕世博版块，参与华能大厦、华电大厦、鼎保大厦的租赁代理工作，并成功担纲世博浦西滨江最佳试验区108地块的开发设计顾问。我们与开发商联袂打造后世博时代的区域转型和升级，吸引多家高品质企业入驻，极大提升了片区知名度。我非常看好世博版块未来的发展前景。”上海零售市场- 2019年前八个月，上海零售总额同比上涨7.4%，增速较去年同期下降0.6个百分点。- 2019年第三季度共五个新项目入市，为市场带来369,000平方米新增供应。除已试营业多时的外滩金融中心，其余均位于内环外。- 第三季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.3元。- 核心商圈购物中心空置率较上季度下降1.0个百分点至5.8%。非核心商圈因新项目入驻率较低，空置率环比上升1.0个百分点至8.8%，若剔除新增供应影响非核心商圈空置率环比下降0.5个百分点至7.3%。- 美妆、科技及运动品类多个品牌本季度仍在扩张中，因其需求灵活、店型丰富，积极进驻各类购物中心。展望- 2019年第四季度预计还将迎来27万平方米新增供应，其中徐家汇中心一期国贸汇预计将带动徐家汇商圈氛围进一步提升。上海投资市场- 2019年第三季度仅发生7笔大宗成交，合计成交金额仅为人民币63亿元，同比下降23%。基于市场基本面疲软以及经济不确定性增加，买方预期能够以更低的价格实现收购，同时卖方仍然处于让步的犹豫阶段，因此整体市场成交较为不活跃。- 面对写字楼市场的大量供应和下降的租金，买家对于写字楼租赁现状以及未来一两年的展望非常谨慎。尽管去年有多笔收购空楼意图通过良好的出租表现实现收益发生，然而目前投资者更多关注的是有优质租户并带有长租的稳定项目。- 商务园区仍然受到许多投资者的关注。然而，部分区域或项目目前价格较高，未来价值升值空间有限，因此寻找合适的标的难度加大。- 长租公寓领域，例如万科等投资者仍然在大量融资进行扩张，同时另一些参与者由于自身模式和管理的问题在市场不断成熟的过程中不得不停止经营。展望- 市场情绪承压，交易达成时间加长，但由于部分投资者期望在年末完成资金投放，同时一些卖方也希望能在年末前完成报表要求，预计第四季度会出现一些集中成交。- 自用买家预计会保持活跃态度，抓紧时下收购窗口期，挑选合适的物业。
2019年10月11日，第一太平戴维斯发布2019年第三季度上海市场报告，回顾了全市一手商品住宅市场、租赁、写字楼市场和投资市场的交投情况，并对后市做了展望和预判。
一手商品住宅市场
- 第三季度，上海新建商品住房新增供应约214万平方米，与上季度基本持平，同比则下降32.2%。
- 一手商品住宅成交量共计约211万平方米，环比下降2.1%，同比下降8.2%。
- 一手商品住宅成交均价环比小幅下跌3.1%，达到每平方米人民币52,300元，同比下降4.3%。
一手高端公寓市场
- 第三季度，上海一手高端公寓市场迎来22.3万平方米的新增供应，较第二季度整体供应翻升5倍有余。其中黄浦滨江、陆家嘴滨江、徐汇滨江等滨江区域迎来大量供应。
- 一手高端公寓成交量共计约16.1万平方米，环比下降11.5%，同比下降49.1%。
- 一手高端公寓价格指数较上季度同比上升3.1%，环比上升4.6%，平均成交价格达到人民币每平方米108,000元。
住宅用地市场
- 第三季度，上海共成交16块纯居住用地。成交占地面积共计89.2万平方米，可建面积共计126.5万平方米，平均成交楼面价约为人民币每平方米18,600元。闵行、金山、青浦、崇明等传统市郊区域住宅土地成交数量较大；中心城区方面，位于杨浦区新江湾社区的N091104单元B2-01地块以每平方米人民币52,500元楼面价拍出。此外，第三季度上海还有四块商住用地拍出，预计用于住宅的可建面积共计约23.7万平方米。
- 租赁住宅用地方面，第三季度上海共成交五幅纯租赁用地，均以零溢价成交。可建面积共计约26.7万平方米。其中位于浦东北蔡及宝山祁连社区的地块楼面价较高，达到人民币每平方米7,200元以上。此外，9月拍出的张江“科学之门”综合体也包含了一部分规划为住宅租赁用途的物业。
展望
- 9月市场供应量大于销售量，“金九银十”过半，下半年随着开发商冲击业绩，预计销售量会进一步回暖。
- 随着第三季度上海高端公寓市场大量供应的入市，需求端将得到有效释放；第四季度高端住宅市场成交量有望随之提振。
- 受宏观市场及一手房供应充足影响，二手房挂牌量在三季度逐渐下降，预计后续挂牌量及价格大概率会呈现稳中有跌的趋势。
- 全市平均空置率环比上涨0.4个百分点到15.3%，同比上涨1.8个百分点。
? 服务式公寓空置率同比上涨0.2个百分点到17.3%；
? 小业主公寓空置率同比上涨3.3个百分比到15.2%；
? 别墅空置率则同比上升2.9个百分点至10.1%。
- 第三季度全市平均租金为人民币每平方米每月205元，租金指数环比下跌0.8%，同比上涨1.1%。
? 服务式公寓租金指数同比下跌0.7%，至人民币每平方米每月243.4元；
? 小业主公寓租金同比上涨4.1%，至人民币每平方米每月185.1元；
? 别墅租金同比下降0.2%至人民币每平方米每月157.5元。
- 住宅租赁市场租客变化：
? 家庭出行或短期来访亲友开始逐步考虑将服务式公寓作为酒店外的另一种选择；这一客群主要来自上海及周边城市，租住房型以两到三房为主，服务式公寓相较酒店更为便宜且更具灵活性。
? 新建的高端公寓的时尚装修和都市豪宅气质也吸引了一类新群体的入住——头部网红主播；高端的软硬装及丰富的景观资源使网红直播时向粉丝投射出其奢侈生活方式。
- 毗邻宝格丽酒店的宝格丽服务式公寓将于2019年第四季度开业，为市场带来143套可租单元；
- 晶耀名邸第二及第三期将在第四季度开业，为市场带来618套可租单元；
- 原计划于第三季度开业的馨乐庭古北服务式公寓推迟至第四季度开业，共计将会推出192套单元；
- 阳光城静安睿湾服务式公寓在第三季度开始试营业并计划在第四季度正式开业，开业后将为市场带来217套新增供应。
核心商务区
- 2019年第三季度，核心商务区两个全新写字楼项目入市：分别是位于浦东的佳兆业金融中心和北外滩来福士，合计为市场带来约22.7万平方米办公面积。截至季末，全市核心商务区甲级写字楼存量推升至920万平方米。
- 季内净吸纳量共计约8.3万平方米，同比下降32%。至此，2019年前三个季度累计净吸纳量达27.9万平方米，较去年同期下滑52%。
- 由于新项目去化较慢，核心商务区甲级写字楼平均空置率环比上升1.3个百分点至13.2%。
- 持续的供过于求局面，加之需求放缓，迫使业主采取以价换量措施来保证出租率。三季度，核心商务区甲级写字楼租金指数环比再跌0.2%，至每平方米每天人民币8.95元。
非核心商务区
- 三季度，非核心商务区迎来上滨生活广场一个全新项目交付入市，为市场带来1.4万平方米新增供应，同时将非核心商务区甲级写字楼存量推升至420万平方米。
- 由于新增供应体量有限，非核心商务区写字楼市场继续吸纳现有存量，尽管季内净吸纳量较去年同比来看依然下降32%。本季度，平均空置率环比下降1.1个百分点至28.8%；同期租金指数环比下跌0.7%，至每平方米每天人民币5.76元。
- 预计今年第四季度上海甲级写字楼市场还将迎来约110万平方米新增供应（包括核心与非核心区域）。大量未来供应加之需求放缓将继续推升未来写字楼空置水平。
- 由于业主倾向于提供更长的装修期等优惠举措来变相下调租金，因此预计未来市场平均写字楼面价将维稳，而实际有效租金将继续下行。
- 尽管整体租赁市场情绪低迷，仍有一些例如游戏、数字（AI、5G、物联网）等新兴增长产业将为未来经济发展注入新动力，并衍生出办公空间需求。近期的一些来自新兴产业大面积租赁成交即为佐证。
- 对于非核心写字楼项目而言，通达性仍是客户选址的关键考量因素之一。拥有良好通达优势的项目租赁情况明显优于通达性较低的项目。
- 随着临港成为上海自贸区新片区，更多税收优惠政策将落地以吸引投资和人才落地。聚焦的重点产业包括集成电路、人工智能、生物医药、航空航天，以及智能制造等。
世博版块特辑：
经历约十年变迁后，如今的世博版块将充分发挥独特的资源优势，在十三五规划提出的“一区三带”规划中，以推进上海国际化大都市建设为目标，通过创新、转型引领城市未来，突出国际文化交流功能，集中发展集文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居于一体的标志性世界级城市中央活动区；并融合“三带”——打造现代服务业集聚带、高端文化产业发展带、世界一流滨水城市生活带，对标世界一流CBD建设服务标准，对照自贸试验区整体建设的要求，以及对接世博地区企业发展的需求。
第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事及主管郑廷俊表示：“世博整体规划分为五大不同功能及发展重心的子版块，每一版块皆各具特色。第一太平戴维斯深耕世博版块，参与华能大厦、华电大厦、鼎保大厦的租赁代理工作，并成功担纲世博浦西滨江最佳试验区108地块的开发设计顾问。我们与开发商联袂打造后世博时代的区域转型和升级，吸引多家高品质企业入驻，极大提升了片区知名度。我非常看好世博版块未来的发展前景。”
- 2019年前八个月，上海零售总额同比上涨7.4%，增速较去年同期下降0.6个百分点。
- 2019年第三季度共五个新项目入市，为市场带来369,000平方米新增供应。除已试营业多时的外滩金融中心，其余均位于内环外。
- 第三季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.3元。
- 核心商圈购物中心空置率较上季度下降1.0个百分点至5.8%。非核心商圈因新项目入驻率较低，空置率环比上升1.0个百分点至8.8%，若剔除新增供应影响非核心商圈空置率环比下降0.5个百分点至7.3%。
- 美妆、科技及运动品类多个品牌本季度仍在扩张中，因其需求灵活、店型丰富，积极进驻各类购物中心。
- 2019年第四季度预计还将迎来27万平方米新增供应，其中徐家汇中心一期国贸汇预计将带动徐家汇商圈氛围进一步提升。
- 2019年第三季度仅发生7笔大宗成交，合计成交金额仅为人民币63亿元，同比下降23%。基于市场基本面疲软以及经济不确定性增加，买方预期能够以更低的价格实现收购，同时卖方仍然处于让步的犹豫阶段，因此整体市场成交较为不活跃。
- 面对写字楼市场的大量供应和下降的租金，买家对于写字楼租赁现状以及未来一两年的展望非常谨慎。尽管去年有多笔收购空楼意图通过良好的出租表现实现收益发生，然而目前投资者更多关注的是有优质租户并带有长租的稳定项目。
- 商务园区仍然受到许多投资者的关注。然而，部分区域或项目目前价格较高，未来价值升值空间有限，因此寻找合适的标的难度加大。
- 长租公寓领域，例如万科等投资者仍然在大量融资进行扩张，同时另一些参与者由于自身模式和管理的问题在市场不断成熟的过程中不得不停止经营。
- 市场情绪承压，交易达成时间加长，但由于部分投资者期望在年末完成资金投放，同时一些卖方也希望能在年末前完成报表要求，预计第四季度会出现一些集中成交。
- 自用买家预计会保持活跃态度，抓紧时下收购窗口期，挑选合适的物业。